索引號: K12380210/2021-04873 分類: 國土資源、能源\土地    通知
發布機構: 海安市人民政府 文號: 海政規〔2021〕5號
成文日期: 2021-07-21 發布日期: 2021-07-21 有效性: 有效
名稱: 市政府關于印發海安市集體經營性建設用地入市管理辦法(試行)的通知
市政府關于印發海安市集體經營性建設用地入市管理辦法(試行)的通知
來源: 海安市人民政府 發布時間:2021-07-21 累計次數: 字體:[ ]

各區管委會,各鎮人民政府,各街道辦事處,市政府各部門、各直屬單位:

《海安市集體經營性建設用地入市管理辦法(試行)》已經市第十六屆人民政府第50次常務會議研究同意,現予以印發,請認真貫徹執行。

海安市人民政府

2021年7月21日




海安市集體經營性建設用地入市管理辦法 (試行)

第一章  總  則

第一條  為規范集體經營性建設用地入市行為,構建城鄉統一的建設用地市場體系,保障農村集體經濟組織和農民的合法權益,根據《中華人民共和國土地管理法》和相關文件,結合我市實際,制定本辦法。

第二條  海安市行政范圍內的集體經營性建設用地入市,適用本辦法。

本辦法所稱集體經營性建設用地,是指國土空間規劃確定為工業、商業等經營性用途,經依法登記的集體經營性建設用地。

集體經營性建設用地不得用于商品住宅開發。

第三條  集體經營性建設用地入市,是指在集體經營性建設用地所有權不變的前提下,集體經營性建設用地使用權按照依法、自愿、公平、公開的原則,以有償方式發生轉移的行為。

第四條  中華人民共和國境內外的自然人、法人和非法人組織,除法律、法規另有規定外,均可依照本辦法取得集體經營性建設用地使用權。

第五條  海安市人民政府全面負責集體經營性建設用地入市工作的管理、指導和監督,市資源規劃局等相關部門具體承辦。市資源規劃局是集體經營性建設用地入市公開交易的服務機構。市內的集體經營性建設用地入市交易應當在江蘇省土地交易平臺進行。

市農業農村局、發改委、財政局、稅務局、生態環境局、住建局、民政局、行政審批局、市場監管局、資源規劃局等單位按照各自職責做好相關工作。

 

第二章  入市范圍、途徑

第六條  異地調整地塊涉及不同集體經濟組織的,可相互調換土地所有權。土地所有權調換按下列程序辦理:

(一)集體經濟組織之間自愿協商,形成調換土地所有權方案,并經雙方集體經濟組織成員或成員代表會議表決同意,雙方簽訂調換土地協議;

(二)調換土地所有權的相關事項需經所屬區鎮街道批準;涉及跨區鎮街道調換的,需分別經所屬區鎮街道批準;

(三)集體經濟組織向資源規劃局提供調換土地協議、會議決議、區鎮街道批準文件等資料,并申請所有權變更登記。

第七條  異地調整地塊涉及不同級差的,可采用貨幣補差等方式調換所有權。

無法以地換地調換所有權的,可采用純貨幣補償方式調換所有權。

第八條  集體經營性建設用地入市地塊應當符合以下要求:

(一)產權明晰、無權屬爭議;

(二)未被司法機關、行政機關限制土地權利;

(三)符合國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃、生態環境保護規劃;

(四)土地補償到位,繳清相關規費。

第九條  入市交易的集體經營性建設用地一并納入土地供應年度計劃管理,實行城鄉供地規模統籌調控。

 

第三章  入市主體

第十條  農民集體是集體經營性建設用地的入市主體并享有其所有權。鼓勵農民集體以合理方式委托代理主體代為管理入市相關事務。

第十一條  集體經營性建設用地屬區鎮街道集體經濟組織的,可由區鎮街道資產管理公司或其代理人作為入市代理實施主體。

第十二條  集體經營性建設用地屬村集體經濟組織的或者村內其他集體經濟組織的,可由區鎮街道資產管理公司作為入市代理實施主體。

 

第四章  入市方式

第十三條  集體經營性建設用地可以通過出讓、出租、作價出資或入股等有償使用方式入市。通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權,在使用期限內可以轉讓、出租、互換、出資、贈與或者抵押。

第十四條  集體經營性建設用地出讓,是指集體經營性建設用地所有權人將一定年限的集體經營性建設用地使用權讓與土地使用者,并由土地使用者向集體經營性建設用地所有權人支付土地出讓金的行為。

第十五條  集體經營性建設用地租賃,是指集體經營性建設用地所有權人將集體經營性建設用地一定期限內的使用權租賃給土地使用者,由土地使用者根據合同約定支付租金的行為。

第十六條  農村集體經營性建設用地作價出資或入股,是指農村集體經營性建設用地所有權人以一定年限的農村集體經營性建設用地使用權作價,作為出資與他人組建新企業或增資入股到已有企業的行為,該土地使用權由企業持有,農村集體經營性建設用地的土地使用權作價出資形成的股權由集體所有權人持有。

第十七條  集體經營性建設用地使用權轉讓,是指集體經營性建設用地使用權人按照集體經營性建設用地出讓合同的相關規定將集體經營性建設用地使用權再轉移的行為。集體經營性建設用地使用權出租,是指集體經營性建設用地使用權人作為出租人,按照集體經營性建設用地出讓合同的相關規定將集體經營性建設用地使用權出租,由承租人向出租人支付租金的行為。

第十八條  集體經營性建設用地使用權抵押,是指將集體經營性建設用地使用權作為債權擔保的行為。以出讓、作價出資(入股)、租賃和轉讓方式取得的集體經營性建設用地使用權可按照相關規定辦理抵押。集體經營性建設用地使用權抵押貸款試點暫行辦法另行制定。集體經營性建設用地使用權抵押應當到市不動產登記交易中心辦理抵押登記;抵押權因債務清償或其他原因而消滅的,應當辦理注銷抵押登記。

集體經營性建設用地使用權出讓、作價出資(入股)入市的,工礦、倉儲用地最高年限為50年;商服、旅游等用地為40年。集體經營性建設用地使用權以租賃方式入市的,最低租賃期限不少于5年,最高租賃期限不得超過20年。

第十九條  以租賃方式取得集體經營性建設用地使用權抵押的,其抵押期限不得超過租賃期限,抵押登記證明應當注明租賃土地的租賃期限和租金交納情況。

 

第五章  入市程序

第二十條  集體經營性建設用地出讓、租賃交易形式有招標、拍賣、掛牌和協議等。原則上應當采用招標、拍賣和掛牌形式交易。

第二十一條  集體經營性建設用地入市應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,依法形成《集體經營性建設用地入市決議》。

第二十二條  《集體經營性建設用地入市決議》包括:

(一)載明集體經營性建設用地所有權人、地塊位置、四至、面積、開發用途等;

(二)集體經營性建設用地入市有償使用方式、使用年限;

(三)集體經營性建設用地入市交易的形式;

(四)集體經營性建設用地入市交易底價,采用招標、 拍賣、掛牌形式的應明確是否設置保留底價;

(五)集體經營性建設用地入市地價款支付方式;

(六)集體經營性建設用地入市雙方的權利義務及違約責任,期限屆滿時集體經營性建設用地使用權及地上建筑物的處理辦法等。

(七)其他需要集體決策的內容。

第二十三條  市資源規劃局要建立城鄉統一的建設用地基準地價評估體系。研究制訂建設用地基準地價評估標準,實行動態調整,及時向社會發布。

第二十四條  集體經營性建設用地使用權入市地價應當選擇有資質的評估機構評估或參照建設用地基準地價標準來確定。

第二十五條 市資源規劃局、各區鎮街道分別按照經依法批準的城區、鎮區的控制性詳規和村莊規劃,確定入市土地的規劃條件或規劃指標,辦理相關規劃許可。

城區、鎮區之外的,由入市實施主體提出入市土地的建設內容,報市資源規劃局審核后,作為入市交易的規劃建設指標。

城區、鎮區的,由市資源規劃局出具規劃條件。

第二十六條  市資源規劃局定期召集相關區鎮街道和部門,對提出入市申請的地塊進行聯合會審。各部門按照職責,對以下內容進行審核:

(一)市行政審批局審核產業政策要求;

(二)市生態環境局審核環保要求;

(三)市資源規劃局審核各類規劃要求、土地所有權、地類;

(四)其他需要審核的情況。

第二十七條  集體經營性建設用地入市由實施主體向市資源規劃局提出入市申請,申請資料應包括:

(一)入市申請書;

(二)《集體經營性建設用地入市決議》;

(三)土地所有權證明材料;

(四)所在區鎮街道和發改委、生態環境、資源規劃等相關部門審核意見;

(五)土地補償協議和規費繳納證明;  

(六)其他需要提供的資料。

第二十八條  集體經營性建設用地入市由市資源規劃局擬定入市方案報市政府批準后,發放《海安市集體經營性建設用地入市核準書》。

第二十九條  集體經營性建設用地使用權出讓、租賃交易完成后,由出讓方與競得人簽訂《海安市集體經營性建設用地成交確認書》(以下簡稱《成交確認書》)。

交易結果應在江蘇省土地交易平臺和村務公開欄等進行公布,接受社會和群眾監督。

第三十條  集體經營性建設用地使用權作價出資(入股)完成后,其交易信息應在江蘇土地交易中心官方網站、村務公開欄等進行公布。新組建的企業或增資入股后的企業在完成工商登記后,應當申請入市土地的使用權登記。

第三十一條  集體經營性建設用地使用權交易雙方應簽訂《海安市集體經營性建設用地使用權出讓(租賃、作價出資)合同》(以下簡稱《合同》)。

第三十二條  集體經營性建設用地使用權入市交易完成后,辦理不動產登記,有地上建筑物的,同時申請登記。辦理不動產登記時,應向市不動產登記交易中心提交土地登記申請書、申請人身份證明材料、《合同》、地價款、土地增值收益調節金繳納證明和稅收完稅、免稅或不征稅證明等資料。

第三十三條  在辦理不動產登記時,以出讓和作價出資的方式入市的建設用地使用權,受讓方可以作為權利人進行登記。

 

第六章  收益管理

第三十四條  集體經營性建設用地入市,應承擔相應的基礎設施建設等開發成本。集體經營性建設用地使用權發生出讓、租賃、作價出資(入股)和轉讓等交易行為的,交易雙方都應當按照規定繳納土地增值收益調節金。

第三十五條  市財政局要會同資源規劃局等部門負責土地增值收益調節金征收及使用辦法,規范調節金的征收、使用和監管,報市政府批準后實施。

第三十六條  市財政局應對集體經營性建設用地入市資金進行專賬核算。土地增值收益調節金全額上繳市財政,納入預算管理。

第三十七條  農村集體經濟組織獲得的集體經營性建設用地入市增值收益,歸農村集體經濟組織所有,在集體經濟組織內部合理分配。主要用于量化股權、社會保障、完善基礎設施和提升農村公共服務等公益事項。建立集體經營性建設用地入市增值收益輔助賬戶,納入農村陽光扶貧+財務管理系統平臺統一管理。

 

第七章  增值收益調節金

第三十八條  征收主體:增值收益調節金由市財政局會同資源規劃局負責組織征收,在交易環節代扣代繳。

第三十九條  征收范圍:海安市區域內的農村集體經濟組織將存量集體經營性建設用地入市,發生出讓、租賃和作價出資(入股)等交易行為,以及入市后的集體經營性建設用地土地使用權人,發生出售、交換、贈與、出租、作價出資(入股)或其他視同轉讓等交易行為的,交易雙方都應當依照本規定繳納增值收益調節金。

第四十條  征收標準:農村集體經濟組織將存量集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、作價出資(入股)的,按以下辦法繳納增值收益調節金。

(一)以出讓方式入市的,按成交價格分級累進繳納增值收益調節金。出讓價格在每畝40萬元(含40萬元)以內部分按20%繳納;出讓價格在每畝40萬元-80萬元(含80萬元)部分按25%繳納;出讓價格在80萬元以上部分按30%繳納。

(二)以租賃和作價出資(入股)方式入市的,在取得租金、股息、紅利收入時,按照收入的20%繳納。

(三)二級市場交易行為,按增值收益分級累進繳納增值收益調節金。增值收益在50%(含50%)以內部分按30%繳納;增值收益在50%-100%(含100%)部分按40%繳納;增值收益在100%以上部分按50%繳納。

以交換方式再轉讓集體經營性建設用地,有差價補償的,由收取差價補償方按補償價款的30%繳納增值收益調節金。

對無償贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人,以及通過境內非營利性社會團體、國家機關贈與國內教育、民政等公益福利事業的,暫不征收調節金。其他贈與行為以評估價為再轉讓收入。

以抵債、司法裁定等視同轉讓方式再轉讓的,評估價或合同協議價中較高者為再轉讓收入。

(四)集體經營性建設用地使用權協議出讓、出租、作價出資的,若協議價低于基準地價,以基準地價作為增值收益調節金的征收基數。

(五)農村集體經濟組織將存量集體經營性建設用地入市,發生出讓、租賃和作價出資(入股)等交易行為,受讓(承租)人應按成交地價總額的3%繳納增值收益調節金。

(六)依法取得的集體經營性建設用地使用權進行再轉讓的,受讓方和轉讓方按規定繳納相關稅費。

(七)《中華人民共和國土地增值稅法》實施后,土地增值收益調節金的征收依據有關規定執行。

第四十一條  增值收益調節金按照政府非稅收入管理有關規定,資金全額上繳市財政,實行收支兩條線管理。

第四十二條  市資源規劃局應在5個工作日內將經其公開交易或鑒證的集體經營性建設用地交易信息提供給市財政部門。

第四十三條  增值收益調節金繳納義務時間和收繳方式。

(一)農村集體經濟組織繳納增值收益調節金義務時間為簽訂合同約定出讓價格結算當日,市資源規劃局按照成交價款的繳納進度同步代扣代繳增值收益調節金。

(二)集體經營性建設用地使用權人轉讓土地繳納增值收益調節金義務時間為簽訂合同的5個工作日內,由轉讓人向市資源規劃局申請繳納。

(三)土地使用權受讓人應于簽訂出讓合同5個工作日內,將增值收益調節金繳納至市資源規劃局。

(四)增值收益調節金繳納義務人憑出讓價款結清單和增值收益調節金結清單向市不動產登記交易中心申請辦理不動產登記手續。

第四十四條  市資源規劃局根據合同和交易信息,核定增值收益調節金應繳金額,開具海安市增值收益調節金繳款通知書。繳款通知書應載明成交土地地塊名稱、坐落、面積、交易方式、成交總價款、增值收益調節金金額、繳款義務人和繳納期限等。

第四十五條  增值收益調節金主要統籌用于城鎮和農村基礎設施建設、農村環境整治、生態補償、土地復墾、失地農民保障以及對農村經濟困難群眾的社保補助和特困救助等。根據本規定第四十條第五、第六款征收的增值收益調節金全部由市級統一安排使用。根據其他條款征收的增值收益調節金按照市與區鎮街道各50%安排使用,納入預算管理,其中區鎮街道分成部分的 20% 由市統籌用于擴充設立農村“三權”抵押貸款風險補償資金。

 

第八章  交易規范

第四十六條  集體經營性建設用地入市實行交易保證金制度,參照國務院《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》執行。

第四十七條  集體經營性建設用地使用權人應認真執行法律、法規和政策的規定,按照合同的約定開發使用土地,未經批準不得改變土地用途、容積率等土地使用條件。

第四十八條  集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、作價出資(入股)年限屆滿的,集體經營性建設用地使用權、地上建筑物及附著物按出讓、租賃、作價出資(入股)合同的約定處理;合同未約定的,由雙方協商處理。

第四十九條  按租賃方式取得的集體經營性建設用地使用權,承租人未按《合同》約定按時交納土地租金的,集體經營性建設用地所有權人可以解除合同,收回土地使用權。

第五十條  市資源規劃局建立集體經營性建設用地信息管理制度,進行實時動態管理,將交易信息及時錄入集體經營性建設用地信息管理系統。

第五十一條  按照建立城鄉統一的建設用地市場要求,積極培育集體經營性建設用地市場交易中介組織,引導國有建設用地市場交易中介組織參與集體經營性建設用地入市交易中介服務,為入市交易提供地價評估、交易代理、登記發證等中介服務。

第五十二條  因公共利益需要,依法對集體經營性建設用地實行征收的,經市政府批準后,集體經營性建設用地所有權人可提前收回土地使用權,但應對相關權益人依法予以補償。

第五十三條  對未取得合法用地手續但符合相關規劃的存量集體經營性建設用地,在入市前應當向市財政繳納相關規費。

第五十四條  使用集體經營性建設用地造成閑置的,參照《閑置土地處置辦法》處理。

 

第九章  法律責任

第五十五條  集體經營性建設用地使用權入市違反本辦法規定交易的,市資源規劃局不得為其辦理建設用地規劃和登記手續。

第五十六條  國家工作人員在集體經營性建設用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假等行為,造成集體資產流失的,由所在單位或者上級機關給予行政處分;構成犯罪的,依法移送司法機關追究刑事責任。

第五十七條  農村集體經濟組織的經營管理者,在集體經營性建設用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假等行為或者擅自侵占、挪用集體經營性建設用地入市收益,由紀委監委部門查處;構成犯罪的,依法移送司法機關追究刑事責任。

 

第十章  附  則

第五十八條  本辦法實施之前已依法批準流轉的集體經營性建設用地,在符合規劃、產業要求的前提下,按照依法自愿、協商一致、公平合理的原則,可參照本辦法執行。

第五十九條  本辦法由市資源規劃局負責解釋。

第六十條  本辦法自2021年9月1日起試行。


  抄 送:市委各部門、各直屬單位,市人大常委會辦公室,市政協辦公室,市法院、檢察院,市人武部,市各人民團體。

海安市人民政府辦公室                     2021年7月22日印發


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